『我的預售屋明年就要交屋了，我現在到底能不能轉賣？』『仲介說我把預售屋賣掉可以賺兩百多萬，不用繳房地合一稅嗎？』『預售屋價款怎麼分配？』預售屋出賣的流程和一般成屋買賣不同，計算價格的方式、房地合一稅計算方式以及更名的流程也都不同，本文將專文解釋『針對賣方』預售屋轉賣的流程和隱藏的費用以及房地合一稅做介紹。如果你是買方的話，也不要急著跑走 lol，因為看完這篇可以讓你更了解賣方的成本，讓你在溝通價格上有比較清楚的概念(就是殺價)。
我的預售屋到底能不能轉賣？3步驟先釐清你的預售屋到底能不能換約？
平均地權條例2.0公佈後，『新』簽訂預售屋或新建成屋買賣契約之買受人，原則不得將契約讓與或轉售第三人，所以請依照下列無腦三步驟：
Step 1. 平均地權條例2.0 施行日『前』：可以！
平均地權條例2.0於112年7月1日上路，所以在施行日『以後』取得的預售屋及和建商取得新建預售屋的「買受人」，在簽訂買賣契約後，不得轉售買賣契約給第三人；除非除非！買受人為配偶、直系血親或二親等內旁系血親間，或經主管機關核准的特殊情形外。
＊注意，如果是施行日『以前』換約取得的新買受人，需要與建商確認是否可以再次換約，有些建商只允許一戶換約一次。
Step 2. 施行日『以後』但符合主管機關核准的特殊情形：
- 買受人為配偶、直系血親或二親等內旁系血親
- 符合內政部規定得讓與或轉售之情形，並經直轄市、 縣（市）主管機關核准：
注意下列情形不是符合就可以，還是要先獲得核准才可以- 買受人因非自願離職，且逾6個月未就業
- 買受人或其家庭成員罹患重大傷病或特定病症，且須6個月以上全日照顧
- 買受人或其家庭成員之房屋，因災害毀損而須另行租屋
- 買受人或其家庭成員因重大意外事故，致他人死亡，或其重大傷害經認定須6個月以上全日照顧
- 原買受人死亡，其繼承人無意保留
- 共同買受人間轉讓
Step 3. 很重要：建商同意換約嗎？
就算符合上敘述可換約的條件，還是要和建商確定建商是否准許換約，以及換約是否有任何條件限制？例如是否有補足剩下的工程款才能換約？或是建商事是否有限定換約時間限制？
預售屋換約流程
預售屋價款怎麼分配？預售屋的買賣契約有許多眉眉角角和成屋大相徑庭，其中價格就包含許多貓膩，轉售價格和最後進入履保或是賣方手上的價格是兩回事。很多時候到了簽約當天，連仲介以及賣方自己都搞不清楚也是常常發生，所以代書端都會幫忙三方再多加確認以確保交易安全。
1. 簽訂買賣契約：轉售價格和實際入履保金流不一樣
- 轉售價格＝原始建商取得價格＋價差
- 實際買賣金流/進入履約保證專戶的價格：價差＋賣方已付給建商的款項
我們遇到簽訂預售屋換約的案子，一定都會提早到與賣方釐清價款，一筆一筆算到金額正確，否則價格寫下去，就沒有轉圜的餘地了。
2. 換約款到位後至建商建商換約
通常建商會需要三到七天的工作時間安排，有些大社區或是建商在外縣市的，可能還會更久的時間。
3. 申報房地合一稅
預售屋的房地合一起算日是簽約當天開始起算，三十天內需要完成換約以及房地合一申報，申報部分可自行申報或委由代書一併申報。針對房地合一專文可參考:
