重購退稅被退件？沒有居住事實被追回百萬退稅？（2023年土地增值稅重購退稅要件）

60秒無腦解釋土地增值稅重購退稅：
針對有換房需求的民眾，政府用退稅或抵繳(讓你少繳一點)的方式來補貼給你換房。如果是先賣房後買房，政府會把你已經繳的土地增值稅退給你；如果是先買後賣，就會在要繳增值稅的時候直接給你折扣。會退多少/折扣多少要看兩間房子土地價格來決定。

「老公賣掉名下房子，改以老婆名義買新房」、「重購退稅先買後賣戶籍怎麼遷」、「賣掉預售屋想要重購退稅」以上都是代書們最常聽到不符合重購退稅的情況。土地增值稅動值幾十萬到幾百萬都有，其實重購退稅一生一次的優惠如果能事前計畫，就能把繳給政府的稅全部退回來，何樂而不為？接下來就來細數那些在重購退稅路上，你可以已經踩到的坑：

＊＊注意重購退稅有分房地合一和土地增值稅，本文僅針對土地增值稅重購退稅之條件，部分條件對於房地合一重購退稅不適用＊＊

ㄧ. 沒有在2 年內之移轉

很多人以為兩年是指簽約日兩年內，那就大錯特錯囉。但此處的兩年是以『移轉登記之日』也就是權狀上面名字變更的日期，而且差一天都很危險，舉例：

先買後賣：購買房地之產權移轉之日（權狀上名字變成你的那一天）起，一直到後出售房地產權移轉之日（權狀名字從你變成新買方），這期間如果在兩年內就符合。
先賣後買：已出售房地之房地產權移轉之日（權狀名字從你變成新買方）起，一直到後買房地之產權移轉之日（權狀上名字變成你的那一天），這期間如果在兩年內就符合。

例如：陳小姐出售 A 房並在在107 年5 月1 日完成過戶且出售前也有遷入戶籍，隨後在109 年4 月1日訂立買賣契約另購入 B 房，並遷入戶籍。如果陳小姐在109年5月1日前完成Ｂ房的移轉登記，就符合2 年內的規定；但如果在109 年5 月1 日以後才完成，就不符合2年內的規定，辦理重購退稅有很大機率會被退件。所以如果您有想要使用重購退稅的優惠，一定要注意報稅和申報時間，如果有代書幫忙承辦，請務必在一開始就提醒代書。

二. 出售和重購之所有權人不是同一人

與房地合一重購退稅不一樣，土地增值稅的重購退稅之購買人一定要同一人。土地增值稅重購退稅範例：

- 賣掉老婆名下房子後，用老公名義買進新房子 ➜ 不符合
- 用老婆名子買房子後，把老公名下的舊房子賣掉 ➜ 不符合
- 賣掉老婆名下房子後，再用老婆名義買進新房子 ➜ 符合＊＊

三. 前後兩間房屋沒有同時符合重購退稅自住條件

申辦重購退稅之兩間房子，都要符合自住的資格，舉例：

- 先賣Ａ後買Ｂ屋：出售已設籍之Ａ屋，買入Ｂ屋後並將戶籍遷入Ｂ屋（出售時有設籍在Ａ屋，買入時也有遷入，兩間同時符合自住）
- 先買Ａ後賣Ｂ屋：戶籍已在Ｂ，買入Ａ屋後遷入Ａ屋（買入Ａ屋時戶籍已在Ｂ，所以Ｂ符合自住）

＊＊如果是先買新房屋，再賣出舊房屋，買新房屋時，舊屋就要符合自用住宅的條件，包括設有戶籍。（很重要再說一次）
＊＊設籍條件：土地所有權人的配偶、直系親屬的任何 1 人之戶籍

如果上面還是沒有懂，給你更貼近日常的案例1:
陳小姐於107年7月1日買了A屋，並於107年9月1日簽約賣掉B屋，並於簽約前把戶籍遷入B屋。但由於購買A屋時，B屋無人設籍，不符合自住限制，故無法申請重購退稅。本案正確做法是：買Ａ屋當下戶籍要在Ｂ，等Ａ交屋時在遷入Ａ。
案例2:
相反的，先賣A再買B時，A屋賣掉時，本人、配偶或直系親屬（子女、父母、祖父母）之戶籍也必須在裡面，等買了Ｂ屋再遷進去。