房地合一全網最詳細攻略I : 賣房課稅高達45%?! 但你真的需要繳嗎？解密新制舊制怎麼分辨

王小姐賣了持有五年多的房子預售屋，本以為淨賺200多萬，後來繳稅才發現扣除房地合一和仲介費後，到手不到100萬?

2021年房地合一新制2.0上路後，賣方出售時支出最大部分除了仲介費以外，就是土地增值稅和房地合一稅，本系列將從四層面讓您釐清房地合一新制對您是否有影響，以及大家最關心的如何做到房地合一省稅又合法。

ㄧ、我需要繳房合一嗎？房地合一之適用範圍

簡單來說就是政府針對賣房子時賣方所賺的淨利要進行課稅，而這個課稅制度又分成新制和舊制。
 1. 新制（民國105年以後取得）:房子和土地一起課稅。
 2. 舊制：土地繳土地增值稅；房子的收入部分繳每年五月的所得稅，不用繳房地合一。

請按照下列四個步驟自我審核，看到底是要繳房地合一，還是每年五月的所得稅。

Step 1. 有沒有符合房地合一2.0的課稅範圍(標的物交易類型）？

◦ 一般成屋交易

◦ 使用權房屋交易

◦ 預售屋交易

◦ 繼承或贈與(包含遺贈)

◦ 股權交易

有符合上敘才符合房地合一課稅範圍，故贈與、信託等都不用繳納房地合一稅。

Step 2. 取得日期是否符合房地合一2.0的課徵時間？

- 原則：105年1月1日以後取得都要申報房地合一
- 例外：
  1. 繼承取得：
    如屬被繼承人(過世那位)在105年1月1日前已取得者，且被繼承人和繼承人合併計算，符合自住之持有期間連續滿6年，可選擇適用新制或舊制。
  2. 夫妻贈與：
    贈與人(夫妻一方)於105年1月1日前買賣/贈與取得後，受贈人(夫妻另一方)於105年1月1日以後出售，屬舊制。
  3. 繼承取得後配偶贈與：
    如贈與人(夫妻一方)為105年1月1日前繼承取得後再贈與配偶，且夫妻合併持有期間符合自住之持有期間連續滿6年，可選擇適用新制或舊制。
    無腦結論：只要是105年1月1日後出售“繼承取得”或“夫妻贈與取得”的房地，而且前一手來源是105年1月1日（繼承給你的人/贈送給你的人）前取得的話，就有可能可以選擇舊制。

夫妻贈與和繼承取得房地如何運用新舊制轉換來合法節稅，之後會有專文解析，目前只要知道贈與取得以及夫妻贈與，其持有期間是合併計算，而且如果同時符合自住還可依實際情況擇優選擇舊制或新制。可參考下方僑馥建經提供的示意圖：

Step 3.取得日期的認定

- 原則：
  房地『所有權移轉登記完畢之日』，也就是權狀從賣方變成買方的日期。

- 其他特殊交易日期之認定：
  - 常見像是無法辦理建物所有權登記的房屋，如違章建築，則是以『訂定買賣契約日』為基準。
  - 預售屋這種尚未完成建物第一次登記的也是以『訂定買賣契約日』為主。
  - 如果是繼承或是配偶贈與而取的，也是『移轉登記完畢之日』，但值得注意的是，如果你是透過繼承、受贈而取得房地，則繼承人和被繼承人(拿禮物的和過世那一位)、受贈人和贈與人(收禮物的和送禮物的)可將持有期間合併計算。