60秒搞懂預告登記：為什麼你不能自由出賣房子？

60秒搞懂預告登記：男女朋友買房子怎樣才有保障？

房子被媽媽做預告登記，銀行說不能貸款；男女朋友一起出資買房子，但只登記一人的名字，預告登記就可以保障權益嗎？預告登記是限制登記的其中一種，本文將針對最常見的幾個形式簡單介紹：

什麼是預告登記？

1. 代書口中的預告登記(太難可以直接跳到下面白話版本lol)：

限制登記是一種登記形式，用於暫時凍結已登記的土地權利狀態，以保護請求權人的權益。它可以限制登記名義人對土地權利進行處分。預告登記是為了保全對於他人土地權利可能產生的變更而進行的限制登記。當請求權人獲得登記名義人的同意書和印鑑證明，或經過法院的處分裁定後，可以向登記機關申請限制登記。

2. 無腦60秒解說版本：

『用來防止不動產的所有權人在沒經過我同意之下轉賣或拿去設定抵押借款的登記！（還要森氣氣的口氣）』

舉例來說，王老闆借了陳小姐一百萬，王老闆為了確保陳小姐還錢，同時在陳小姐桃園的房子做了預告登記。於是陳小姐在預告登記塗銷之前，就不能對該房子做出任何可能會侵害到王老闆的權利的行為，這些行為就包含未經王老闆的同意就把房子賣給別人或是做銀行貸款。除了上面情形，下列情形都需要預告登記請求權人（王老闆）的同意：

- - 不動產過戶/買賣
  - 不動產贈與
  - 不動產抵押設定（貸款）
  - 不動產信託

3. 常見預告登記的情形：

- - 借錢：
    債務人將不動產設定預告登記給債權人，以加強對債權人的保障，防止債務人破產後財產消失不見。（即使債務人破產，如果有設定抵押權，債權人仍可行使抵押權。）
  - 借名登記：
    這種情況下，不動產登記在他人名下，為了保障產權而進行預告登記，以防止房屋登記名義人私自轉賣。
  - 父母為小孩置產：
    父母以自己的資金為子女購買不動產，擔心子女被欺騙或私自出售房屋，因此進行預告登記。
  - 男女朋友間婚前置產：
    婚前購買房子屬婚前財產，如其中一方有出資，可能進行預告登記防止另一方任意出售或借款。
  - 合宜住宅禁止移轉：
    建商與政府合作為解決房價問題的合宜住宅，因為價格較低廉，為了避免擾亂市場行情，也避免民眾短期轉手套利，這些合宜住宅都被設定了5到10年的移轉限制。實際上的作法是政府會在房子做預告登記的設定。換句話說，當你買了一間合宜住宅，想在短時間內轉手大賺一筆是不行的。你必須等待5到10年的限制期滿，才能自由地轉讓這個房產。

預告登記有什麼影響？

房子或土地謄本上就會有預告登記的註記，基本上銀行、代書、地政機關看到這樣的註記，都不會幫你繼續辦理。BUT! 解鈴還須繫鈴人，預告登記是雙方合意才可以設定，基本上只要雙方同意也是可以移除，這就是我們所謂的塗銷預告登記後。

預告登記經請求權人（設定預告登記之人）同意塗銷，並去地政完成塗銷辦理後對於房屋就沒有甚麼影響囉。

預告登記和塗銷預告登記要怎麼辦理?應備文件？

自行辦理：
預告登記是登記項目裡比較不複雜的登記，但需要準備文件較多，準備好所需的文件，前往不動產所屬的地政機關進行申辦即可。

交給地政士/代書辦：
如果擔心辦理不完整或是為了節省麻煩，您可以請代書來幫您代為申辦作為最公正的第三方保障雙方，也可免去舟車勞頓，收費通常是5000-7000一筆。代書費收費標準請見。

預告登記和塗銷預告登記應備文件？

1. 辦理預告登記應備文件：

- - 登記申請書
  - 登記清冊
  - 登記名義人同意書
  - 登記名義人身份證明文件
  - 登記名義人印鑑證明書
  - 請求權人身份證明文件
  - 土地或建築改良物所有權狀

2. 塗銷預告登記同意書：

- - 土地登記申請書（附登記清冊）

- - 權利、義務人雙方身分證明文件

- - 申請人印章（可單方申請）

- - 預告登記塗銷同意書（同意書應蓋預告登記請求人之印鑑章）

- - 預告登記請求權人印鑑證明（印鑑證明之核發日須為立書日前一年內始為有效）
    ※義務人持國民身分證及攜帶印章親自到地政事務所核對身份，免附印鑑證明書。

預告登記辦理要多久？

預告登記大概是所有登記項目裡速度算快的項目了，通常資料完備的話2-5天內就可以辦理完成領件。

預告登記有什麼缺點？

預告登記是無法對抗法院強制執行，還有依法院判決的登記。也就是房子就算被預告登記，還是可能被拍賣或是其他法院強致執行。所以通常除了做預告登記之外，還會另外做抵押權設定的登記，來保障借款人將來能分配到其設定之部分金額。如果要做到更滴水不漏的保障權利的話，還會做到不動產信託的規劃，讓受託人直接託管財產，讓受託人託管財產。有關不動產信託有諸多細節可以討論，之後有專文說明。
若需個案評估方案，可直接與代書連繫。