房地合一申報時，有一長串可以扣減的出售相關費費用包含仲介費、廣告費、清潔費、搬運費、裝潢抵稅等必要費用。但是實務上很多民眾蒐集了一堆單據，卻在報稅時被國稅局打槍，說不符合預售屋發票抵稅的資格。我們就來細數那些國稅局最常遇到有關預售屋房地合一時不符合抵稅扣減費用的案例，希望能幫助各位避免踩一樣的坑：
1. 預售屋嚇人百萬裝潢費卻不能抵稅？
陳小姐以市價1500萬向建商取得預售屋，當初購買時廣告寫明包含百萬裝潢，但建商移交的文件裡，左翻右翻都沒有設計公司或裝潢公司開出來的裝潢費單據，詢問建商後才發現建商指的百萬裝潢是買房的附贈物，裝潢費已包含在總價裡面，故沒有單據供佐證，也就沒辦法符合裝預售屋發票抵稅的條件。
以下範例無腦解說房地合一裝潢費可抵稅的情況：
• 購買預售屋時和建商配合的裝潢設計費，有發票和估價單 Ｖ符合
• 入住前把衛浴打掉重新安裝衛浴設備 有單據 Ｖ符合
• 給自己裝了三台Hitachi冷氣 Ｘ不符合 （國稅局謝謝你對五月天的支持但冷氣數兩年內會消耗之物品，同理居住期間買家具也不算）
依房地合一稅之規定裝潢費是可以提列為費用扣抵，但是許多民眾當初和建商購買預售屋時，雖已依照每期預售款項分期支付，但因為百萬裝潢費被灌在買賣總價裡，只要建商沒有另外提供裝潢的單據，就無法提列成為房地合一稅可申報之成本。導致很多民眾誤以為只要是裝潢費就能提列為抵稅項目。
2. 費用3%之扣抵是以『實際成交價』而非『市價』
房地合一之費用有3%上限30萬元之計算公式，但在最新的房地合一修法規定之下，預售屋之推計費用率3％，是要以『實際成交價格』3％來推計，而非一般成屋買賣的「市價」。
白話來說，市價1000萬之預售屋，在已經支付建商約120萬支款項後欲出售，其費用之推算是120萬的3%，亦即3.6萬，而非30萬。但舉例如果預售屋之仲介費、建商換約費或代書費等費用加起來有60萬，且皆有單據可供佐證的話，那費用就可以以60萬直接做提列扣抵。
3. 十幾萬的移轉規費不能全部扣抵預售屋房地合一費用？
買賣移轉都會繳給政府幾百元上至幾萬塊的規費，又因為建商之預收屋辦理辦理移轉通常會整批交給配合的代書做辦理，常常規費單據就動輒好幾十萬，民眾常常就整筆當作費用扣抵，殊不知該筆規費其實是整批預售屋的規費，而非單獨一戶的規費，故費用還要除以整批的戶數後，才是真正屬於該買賣戶的費用。
舉例來說：建商給的規費收據上載明十萬，但十萬其實是整個社區共同分攤，所以十萬還要除以者個社區的戶數才是你真正可以扣抵的規費。
以上即是預售屋申報房地合一最常遇到幾個有關費用扣抵之問題，在2021年房地合一2.0修法後，可折抵之費用推算又更趨嚴格，故買賣房屋的單據真的要好好保管，購買前如果能請教專業地政士或相關稅務人員，也能避免事後繳大筆稅金。除此之外，預售屋轉賣又牽扯到轉成屋後之課稅計算和申報，實屬複雜，有問題歡迎留言或直接來電，有專人為您解答。
